Mindenhol jó, de a legjobb otthon! Vagy ahogy a koreaiak mondják: bár ez a ház és az a ház is jó, de az én házam a legjobb (이집 저집 좋아도 내 집이 제일 좋다, ejtsd: idzsip csadzsip csoádo ne csibi cseil csohtá). De mi van akkor, ha nem rendelkezünk saját házzal? Ebben a cikkben a bérlési forma két fő típusával ismerkedhettek meg, így az is kiderül, hogyan lehetséges akár nulla havi bérleti díjat fizetni egy lakásért.
2015-ös adatok alapján a lakosság több mint fele, 56,8%-a él saját otthonban, míg a maradék jellemzően az ingatlanbérlés két fő típusán keresztül jut lakhatáshoz. 22,9%-uk weolse-t fizet (월세, ejtsd: valsze), míg a jeonse (전세, ejtsd: dzsansze) fizetésű lakhatási formát a lakosság 15,5%-a választotta. A weolse az általunk is jól ismert, havonta kifizetendő lakbér rendszere. A különbség annyi, hogy az ilyenkor kifizetendő letét nem egy-két havi, hanem jellemzően egy-, kettő- vagy akár háromévi lakbér összege. Tavaly az átlagos havi lakbér 712 ezer von (195 ezer forint) volt.
A weolse alakulása az elmúlt 5 év során
A jeonse a koreai ingatlanpiac egyedi jelensége. Lényege, hogy a bérlő havi lakbér helyett egy kimondottan magas összeget, az ingatlan értékének 40-60%-át fizeti ki az ingatlant bérbeadó tulajdonosnak. Nincs maximum határa az összegnek, így akár 80-90%-ot is elkérhetnek a tulajdonosok. Ezt az összeget az általában 2 évre szóló szerződés lejártával a bérlő visszakapja, de természetesen szerződéshosszabbítás is lehetséges. A rendszeren keresztül a bérbeadók különböző célokra felhasználható pénzhez jutnak, hitelfelvétel nélkül. 2021 februárjában Szöulban az átlagos jeonse értéke elérte a 400 millió vont, azaz kicsivel több mint 100 millió forint volt. Noha maga az összeg igen magas, a rendszer ugródeszkaként szolgálhat azok számára, akik már rendelkeznek nagyobb alappal és szeretnének saját lakásra spórolni.
A képen Szöul Gangnam negyedének ikonikus, Eunmaapateu (은마아파트, ejtsd: ünmáápháthü) nevezetű, 28 épületből álló lakásnegyede látható. Bár a hely több mint 30 éves, tavaly év végén egy 84nm-es lakás kibérléséhez 1 milliárd von jeonse került kifizetése
A jeonse megjelenése az 1876-ban megkötött Ganghwado szerződés eredményének tekinthető. A szerződés értelmében Korea három kikötőt (Puszán, Incson, Vonszán) nyitott meg a japánok előtt, mellyel együtt területenkívüliséget és a vámmentességet is kaptak. A gazdasági lehetőségek hatására japán betelepülők és földművesek érkeztek, ez pedig Szöul lakosságának hirtelen növekedéséhez vezetett, így bérlő és bérbeadói kapcsolatok jöttek létre. Ekkor jellemzően az ingatlan árának nagyjából feléért egy éves jeonse szerződést lehetett kötni. Drágább ingatlanok esetén akár 70-80%-os jeonse is előfordult. A koreai háború és az iparosodás hatására a lakhatási hiány még inkább súlyosbodott, a folyamatban pedig ez a bérlési forma még nagyobb teret nyert.
A jeonse és a weolse népszerűségének változásai jól megfigyelhetők a grafikonon
Az utóbbi időben az ingatlan bérbeadásának ilyen típusa egyre kevésbé népszerű a tulajdonosok körében. 2020-ban a kormány több olyan törvényt is megalkotott, mellyel elvette a tulajdonosok kedvét a jeonse használatától. Ennek egyik oka az, hogy a két évre megkötött szerződések automatikusan meghosszabbításra kerülnek, kivéve akkor, ha a tulajdonos maga költözik be az ingatlanba. A szerződés meghosszabbításkor a jeonse összegének növelését 5%-ban maximalizálták. A korábbi évtizedekhez képest alacsonyan jövedelmező banki betéti kamatok sem vonzzák már úgy lakástulajdonosokat, emiatt többen fordulnak a weolse rendszer felé. Bár a bérlők körében népszerű, de a legtöbb jel arra mutat, hogy a jeonse rendszer leáldozóban van.
A cikket írta: Rácz Ivett
Forrás: kostat.go.kr, encykorea.aks.ac.kr, en.yna.co.kr, hankyung.com, ft.com,
The Korean Property Rental System (by Elias Peterle, Nowak & Partner Jin Hyuk Chung)
Képek forrása: koreaherald.com, hankyung.com, koreajoongangdaily.joins.com
